加州闪亮猫的价格行情:广州哪里房子升值空间大？ 加州鲈价格行情

广州是全国一线头部城市，辖有11个行政管理区，城镇化率86.4%，各城区房价参差不齐。全国楼市“房住不炒”的定位、密集的政策调控以及不以房地产作为刺激经济发展的手段，在这种楼市环境下，广州楼市当前处于何种状态加州闪亮猫的价格行情？广州楼市未来有没有升值潜力？哪个城区的升值潜力相对较好？这需要经过综合分析，才能得出参考结论。下面和尚就谈谈个人意见：

本题内容有五个部分当前全国及广州房价走势

支撑广州房价走势的逻辑因素

同城不同区域加州闪亮猫的价格行情，房价增值潜力判断方法

广州主要城区房价走势

参考结论

当前全国及广州房价走势

2019年9月全国百城（新盘）房价指数为15051加州闪亮猫的价格行情，环比上涨0.31%，同比上涨3.56%。从2010年近十年走势看，全国房价处于上涨趋势周期中，其间也是多次全国楼市调控收紧，特别是今年以来，调控频率相当高的情况下，仍呈稳中有涨，涨中趋缓的走势。

广州房价指数走势加州闪亮猫的价格行情，近十年来与全国大势走势相仿，也处在上涨趋势周期中，并没有出现单方向价格变化。

支撑广州房价走势的逻辑因素人口流入的都市加州闪亮猫的价格行情，才有未来的房价方向。决定房价走向的是市场供求关系。市场需求源于消费者群体和购买力，当消费者数量上升，有限的城市土地资源会得到充分利用开发，房价会上涨；否则房价较难上涨。广州在2005年常住人口949.68万，2018年底常住人口1490.44万。十三年时间，人口增量540.76万人，增长幅度达57%，年化增长4.38%。尽管今年来全国各地人才大战竞争激烈，可广州仍然是人口增量净流入的大都市。2. 经济基本面持续稳定增长，就是未来房价的支撑。

广州GDP值：2014年16897亿元，2018年22859亿元，五年增长35.3%，年化增长7%；2014年人均GDP值12.92万元，2018年人均GDP值15.55万元，五年增长20%。从图中看到年增长速度趋缓，但是总量及人均单位值确是逐年上升，呈现质量的增长更加坚实了广州经济基本面的稳健发展。

广州2005年城镇居民人均可支配收入18287元，2018年城镇居民人均可支配收入59982元，十三年增长228%，年化增长17.5%。

3. 粤港澳大湾区战略，就是未来房价的高度。

粤港澳大湾区发展规划是我国发展战略的重要组成部分，大湾区城市群一体化建设协同发展，目标是建设成世界级经济湾区。

上图是2016年某权威机构统计的全球三大湾区经济状况。2016年粤港澳湾区经济总量已达1.34万亿元，列世界湾区第二位。2018年粤港澳湾区GDP值达10.8653万亿元，折合美元约1.58万亿美元，可以说超越纽约湾区，成为全球最大经济湾区非常值得期待。

据美国政府官方数据显示：2011年，全美新房的平均价格在272900美金左右。 截止至2012年2月1日，像加州的热门区域洛杉矶大都会区房屋平均价格为40-50万美金之间，旧金山湾区的平均价格为65-75 万美金。东海岸的包括波斯顿大都会区房屋均价在57.5万美金，纽约曼哈顿区域的小型公寓房的价格在80万美金左右，房屋均价在145万美金左右。从美国房产网了解到，纽约湾区房价多数在17.50万人民币/平米，也有高达50万元/平米。

广州是大湾区中心城市，发展定位——“打造三大国际战略枢纽”。目前广州房价最高的楼盘就一个珠江新城，住宅价大多低于10万/平米，与纽约湾区房价有不小差距。

同城不同区域，房价增值潜力判断方法在同一个城市的不同城区，房价有差异，并且其房子增值潜力也是有差别的。如何来分辨不同城区房价潜力？

和尚个人运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。

之所以用这种方法来判断，主要基于个人以下考量：

一是现在购买新房后，着眼于将来实际上变成了二手房。

二是二手房往往较新房所占用的城市优势资源要早要成熟，其性价比所包含的其他因素全反应在市场价格上。

三是二手房价格走高，说明市场交易活跃，房子流动性较好。

近三年来，广州房价呈持续上涨走势。2019年9月，新盘参考价格31072元，较年初价格32613元，下跌4.72%。2016年价格21807元，三年上涨42.28%，年化涨幅14%。

广州二手房价格，近三年来呈持续上涨走势。2019年9月参考价格33850元，较年初价格32574元，上涨3.92%。2016年价格25963元，三年上涨30.38%，年化涨幅10.12%。

2019年三季度末，二手房较一手房价差比值=1.09。这个价差比值说明广州二手房升值潜力较大，也就是说在整个广州地区买房，其实都是不错的选择。

广州主要城区房价走势广州有11个行政管理区，按照中心城市发展逻辑，核心城区及其靠近城区相对潜力较好，这主要是因城市资源集中度分布和渗透作用引导。依大湾区城市走向和珠三角海港区位优势，选择其中8个城区——越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙作分析。

南沙区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格20950元。2016年12月，二手房参考价格12383元。三年上涨69.18%，年化涨幅23%。

2019年9月，新盘参考价格21742元，二手房较一手房价差比值=0.96。

黄埔区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格25754元。2016年12月，二手房参考价格20057元。三年上涨28.40%，年化涨幅9.5%。

2019年9月，新盘参考价格26678元，二手房较一手房价差比值=0.96。

番禺区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格28336元。2016年12月，二手房参考价格19528元。三年上涨45.1%，年化涨幅15%。

2019年9月，新盘参考价格33237元，二手房较一手房价差比值=0.85。

天河区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格51647元。2016年12月，二手房参考价格40896元。三年上涨26.3%，年化涨幅8.8%。

2019年9月，新盘参考价格61789元，二手房较一手房价差比值=0.84。

海珠区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格42923元。2016年12月，二手房参考价格30892元。三年上涨38.9%，年化涨幅12.98%。

2019年9月，新盘参考价格53602元，二手房较一手房价差比值=0.80。

越秀区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格53758元。2016年12月，二手房参考价格35449元。三年上涨51.65%，年化涨幅17.22%。

2019年9月，新盘参考价格61272元，二手房较一手房价差比值=0.88。

荔湾区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格36319元。2016年12月，二手房参考价格23540元。三年上涨54.28%，年化涨幅18%。

2019年9月，新盘参考价格42196元，二手房较一手房价差比值=0.86。

白云区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格28347元。2016年12月，二手房参考价格21476元。三年上涨32%，年化涨幅10.7%。

2019年9月，新盘参考价格36510元，二手房较一手房价差比值=0.78。

参考结论南沙区：三年涨幅69.18%，二手房较一手房价差比值=0.96。

黄埔区：三年涨幅28.40%，二手房较一手房价差比值=0.96。

番禺区：三年涨幅45.10%，二手房较一手房价差比值=0.85。

白云区：三年涨幅32.00%，二手房较一手房价差比值=0.78。

荔湾区：三年涨幅54.28%，二手房较一手房价差比值=0.86。

越秀区：三年涨幅51.65%，二手房较一手房价差比值=0.88。

海珠区：三年涨幅38.90%，二手房较一手房价差比值=0.80。

天河区：三年涨幅26.30%，二手房较一手房价差比值=0.84。

上述八大城区皆为广州市核心主城，从数据结论显示：

房价未来增值潜力较大的城区是——南沙区和黄埔区。但是有一个因素要特别注意，那就是——南沙区已被广州市定位于副中心城区，因此，潜力最大的首选 南沙区，可次选黄埔区。

上述楼盘数据，仅供参考。