仲博娱乐:深圳房价高，惠州房产是否还有投资价值？

参考结论仲博娱乐：惠州房产具有一定投资价值。这是由惠州市内在诸多驱动因素决定的，一起与和尚来探讨一下：

本题内容主要有三个部分惠州房价走势

投资惠州房产的价值驱动因素

惠州那么大，选哪儿房产投资好仲博娱乐？

二线城市——惠州房价走势1仲博娱乐、深圳、惠州两城市，近十年来房价指数走势

2016年6月仲博娱乐，深圳房价指数22190元，惠州房价指数5684元。惠州房价落后深圳房价290.40%。

2019年10月，深圳房价指数54275元，惠州房价指数10213元，惠州房价落后深圳房价431.43%仲博娱乐。

经过十年的发展，惠州房价涨幅79.68%，深圳房价涨幅144.60%；惠州房价涨幅不及深圳，并且价格差距越来越大。

2、惠州房价处在上涨趋势周期中

惠州价格指数与全国百城房价指数走势相仿，非常明显呈现出：十年来房价一直处在上涨趋势周期中。

PS：“价格指数”是指监测样本包括商品住宅、别墅、保障性住房的实际价格。投资惠州房产的价值驱动因素惠州是全国二线城市，历史文化名城，辖有2主城区3个县共5个县级以上行政管理区。在“房住不炒”的楼市大环境下，惠州房产的投资价值还是有的，主要基于以下考量：

1、区位优势

惠州地处珠三角城市群，也即粤港澳大湾区，毗邻深圳、东莞、广州。

珠三角是我国改革开放的前没阵地，是经济社会发展水平最好的地区之一，放眼全国该地区经济、交通、港口都是非常发达，金融资本和产业资本也都非常活跃。

未来的惠州交通网，有5条轨道交通对接广州，8条轨道线对接深圳，2条轨道线对接香港，4条轨道线对接东莞。随着城市群一体化协调发展，惠州将受益整个湾区经济的高质量发展，特别是来自深圳、东莞产业经济的渗透和溢出，以及分享同城化交通人口流量红利。

2、经济质量持续增长

惠州GDP值：2013年2738.8亿元，2018年4103.1亿元。六年增长50%，年化增长8.3%。2013年人均GDP值5.83万元，2018年人均GDP值8.54万元，六年增长46%。

从图中看到年增长速度趋降，但是总量及人均单位值确是逐年上升，呈现质量的增长更加坚实了惠州经济基本面的稳健发展。

惠州居民人均可支配收入：2014年22902元，2018年33930元。五年增长48%，年化增长9.63%。2018年城镇居民人均可支配收入39574元。

3、人口增量稳步上升

2010年常住人口459.84万，2018年常住人口483万。九年常住人口增加了近23万人口；2010年户籍人口335.43万，2018年户籍人口380.9万。九年户籍人口增加了45.47万。

从户籍人口和常住人口对比看，惠州是个典型的外来人口净流入地区，人口增量红利呈稳步增长，人口密度缓慢上升。

4、惠州城市发展规划

《惠州市城市总体规划（2018—2035年）》方案，以大湾区为背景更新了未来发展方向和目标，该方案的重点内容节点有：

新目标：粤港澳大湾区东部中心城市、绿色化现代山水城市建设。

人口流量规模：

2035年市区常住人口475万（市域870万）；2035年市区人口流量总量为900万，较现状增长2.1倍。

2018年惠州地区常住人口480万，市区人口约250万。随着发展时间推进，惠州常住人口将会呈现爆发式增长过程。

产城融合新格局

城市空间布局为“一主一副两翼”。

一主：以惠城、惠南新城为主体城市主中心。

一副：以惠阳、大亚湾为主体的城市副中心。

两翼：西部仲博协调发展区和东部产业协调发展区。

这种城市发展布局，符合大湾区对惠州城市的定位，同时又深度融入了莞深惠经济圈规划。“绿色 产业”协同发展。

5、粤港澳大湾区发展规划

粤港澳大湾区发展规划是我国发展战略的重要组成部分，大湾区城市群一体化建设协同发展，目标是建设成世界级经济湾区。

据统计2016年粤港澳湾区经济总量已达1.34万亿元，列世界级湾区第二位，已超越1.3万亿美元的东京湾区、0.8万亿美元的旧金山湾区。当时列第一的纽约湾区GDP值1.5万亿美元。

2018年粤港澳湾区GDP值达10.8653万亿元，折合美元约1.58万亿美元，可以说超越纽约湾区，成为全球最大经济湾区非常值得期待。

建设成世界级经济湾区，惠州城市经济功能将大大提升：

根据规划定位——惠州将打造“绿色城市”拓生态游，大湾区生态担当。

也就是说，惠州将建设成湾区现代山水城市，以其临港、近海、靠深圳、拥有山河海湖资源的优势，成为大湾区城市群里的“后花园”。同时“三线（厦深、京九、广汕高铁）九站”的高铁网称霸广东，助推惠州深度融入大湾区核心区。

综合上述各驱动因素，惠州房产相对于深圳来说，存在着投资价值洼地效应。

惠州那么大，选哪儿房产投资好?惠州市有两大主城区——惠城和惠阳。惠城托管仲恺开发区，惠阳托管大亚湾开发区。

从规划的发展轴来看，惠城中心城区、仲恺开发区、惠阳区都是投资不错的选择。但是，仲恺和惠阳又毗临深圳/东莞。

主城区的人均可支配收入相对较好，这说明城市资源集聚、经济活跃度高、工作机会多，在城市发展升级的“虹吸效应”下，对于房产交易具有较好流动性和增值潜力。

综合起来看，投资目的区在惠城、惠阳、仲恺较好，大亚湾因为是石化能源重工业区，不作为投资地。

总的来说，和尚认为——惠州房产具有一定投资价值，并且较好的投资洼地在仲恺、惠城、惠阳这三个地方，首选投资地——仲恺区。

仲恺区房价——2019年11月，新盘参考价格9987元。较惠州地区整体均价11193元，低了12%。

2019年11月，惠城区房价11629元，惠阳区房价12795元。